公募REITs五年“蝶变” 总募集资金规模2450亿元，增强资本市场服务实体经济质效

6月21日，我国公募REITs上市满五周年。截至目前，全市场已上市86只REITs，总募集资金规模达到2450亿元。其中，上交所已上市59只REITs，合计募资1760亿元，占比71.84%。五年来，沪市公募REITs通过精准匹配实体经济的核心环节，吸引更多社会资本参与基础设施建设，为推动我国产业升级与经济结构调整提供了重要支持。

作为公募REITs产品的重要特性之一，扩募被视为推动REITs常态化发行和市场可持续发展的有效举措。截至6月，沪市共有14单项目进入实质性扩募阶段，其中8单已完成上市、5单发布扩募公告。扩募资产呈现跨类型、跨区域创新特点，如“光伏+水电”多能互补、“研办+厂房”混合配置等，并成功落地首单配售发售项目。

规模扩张的同时，沪市公募REITs稳健运营，资产类型更趋多元化。根据2025年年报披露情况，沪市52只公募REITs合力交出收入145亿元、同比增长71%，可供分配金额88亿元、同比增长42%的亮眼答卷，展现出强劲的内生增长动力。

各细分赛道多点支撑、协同发力：消费板块作为增长引擎，平均出租率达98%，收缴率近100%；保障性租赁住房发挥“稳定器”作用，出租率维持95%高位且租金收缴率达100%；能源板块结算电量达40亿千瓦时，营收完成率达106%。

同时，产业园区与仓储物流板块抗周期韧性凸显，东久、京东仓储等项目实现满租；高速公路板块凭借69亿元通行费收入和日均32万辆车流量，现金流完成度达97%。此外，数据中心及市政环保等业态现金流亦全线达标，共同构成了多点支撑、稳健向好的良好生态。

沪市REITs作为具备稳定现金流特征的独立资产配置工具，也为投资者带来了可观的资本增值体验。2025年，沪市公募REITs实施分红110次，累计派发近78亿元，较上年增长30%。其中：产权类REITs整体分派率达4.18%，展现出稳定的现金回报能力；经营权类REITs全周期内部收益率（IRR）约4.05%，为长期资金提供了可预期的收益锚点。截至2025年末，沪市52只REITs除权价格平均上涨6.3%，若计入分红再投资，复权价格涨幅达11.9%。

在管理人、运管机构及原始权益人的协同配合下，沪市REITs举办了近百次的路演、投资者开放日等活动，建立起投资者与底层资产之间的深度连接，让投资者不仅享受到了资产运营的红利，而且直观感受到了底层资产的成长逻辑，投资获得感进一步提升，实现了市值增长与投资信心的良性循环。

值得注意的是，6月18日，国泰海通砂之船商业REIT、中金唯品会商业REIT、中信建投首农商业REIT、汇添富上海地产商业REIT——首批四单商业REITs产品正式在上交所上市交易，推动公募REITs市场形成涵盖高速公路、产业园区、能源、保租房及商业不动产等多元业态的资产格局。

截至目前，上交所还受理了锦江、凯德、陆家嘴、保利发展、光大安石等12单商业不动产REITs项目，拟募集规模合计约400亿元，资产类型覆盖办公、酒店、购物中心及商业综合体等业态，原始权益人包括央企、地方国企、民企、外资等各类型。

上交所有关负责人表示，沪市公募REITs将继续锚定服务实体经济主责主业，以提升主动管理能力为核心，以优化平台建设为抓手，充分挖掘资产价值，强化多方协同的运营格局，着力推动商业不动产REITs试点平稳落地，致力打造覆盖多资产类别、具备国际竞争力的资产运营管理平台，有效盘活存量资产，让REITs成为连接资本市场与实体经济的坚实桥梁，为中国经济高质量发展贡献更多“沪市力量”。

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